ชุมชนบ้านมหา > ห้องสมุดบ้านมหา > คลังความรู้ > กฎหมายใกล้ตัว

 
คำสั่งเพิ่มเติม เรียบเรียงคำตอบ
05-02-2012, 07:53 AM   #1 (permalink)
ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย
 
 
ข้อดี&ข้อเสีย...การขายฝาก


ความเดือดร้อนในชีวิตของคนเรานั้นแตกต่างกันไปครับแต่ความเดือดร้อนที่เห็นได้ชัดที่สุดคือความเดือดร้อนทางเศรษฐกิจเพราะมันกระทบชีวิตเราตรงๆ เช่น ถูกลดเงินเดือน ธุรกิจเจ๊ง พืชผลหรือสินค้าขายไม่ได้ ฯลฯ ในช่วงเวลาที่เรามีปัญหาทางการเงินหลายคนก็ใช้วิธีการหยิบยืม กู้หนี้ยืมสินเพื่อเอามาต่อทุน หนึ่งในนั้นคือ “การขายฝาก” ซึ่งมาแทน “การจำนำ” ที่พวกเราคุ้นเคยกัน เอหิปัสสิโก

ขายฝาก...คืออะไร?

การขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งครับซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายทรัพย์สินได้ทุกประเภททั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์โดยมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า ให้ผู้ขายมีสิทธิมาไถ่ทรัพย์สินที่ขายคืนได้ภายในกำหนด เช่น นางสาวสมควรทำสัญญาขายแหวนเพชรให้นางสมหญิงในราคา 50,000 บาท ถ้าได้ตกลงกันเพียงแค่นี้ก็ถือว่าเป็นการซื้อขายทั่วไป แต่ถ้าได้ตกลงเพิ่มเติมว่านางสาวสมควรจะต้องไถ่แหวนวงนั้นคืนในราคา 50,000 บาทและภายในเวลา 1 ปี นับแต่วันทำสัญญา แบบนี้เรียกว่า “การขายฝาก” จำนวนเงินที่ตกลงขายกันครั้งแรกเรียกว่า “ราคาซื้อขาย” ส่วนจำนวนเงินที่ต้องชำระในการซื้อคืนเรียกว่า “สินไถ่” และกำหนดเวลาที่จะต้องใช้สิทธิไถ่เรียกว่า “กำหนดเวลาไถ่” ซึ่งกฎหมายกำหนดเวลาไถ่อสังหาริมทรัพย์ ไว้ที่ 10 ปี และสังหาริมทรัพย์ มีกำหนด 3 ปี

ข้อดีของการขายฝาก

สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า 10 ปีก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ก็สามารถทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ครับ (นั่นแปลว่าคุณต้องเล็งไว้ตั้งแต่แรกแล้วว่าเจ้าหนี้ของคุณ ไม่ใช่คนใจไม้ไส้ระกำและมีความยืดหยุ่นสูง) การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

ข้อดีอีกอย่างหนึ่งคือสัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 10 เม.ย. 2541 ซึ่งมีการแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2541 กำหนดไว้ว่า จำนวนเงินที่เป็นสินไถ่จะสูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้ครับ

ข้อเสียขายฝาก อสังหาริมทรัพย์...ค่าธรรมเนียมสูง

ข้อเสียอันดับแรกของการขายฝาก (อสังหาริมทรัพย์) คือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากสูงกว่าการจำนอง โดยในการจดทะเบียนขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร ส่วนการจดทะเบียนจำนองจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท การจำนองไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับอากรแสตมป์ในการจำนองพนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อผู้จำนองและผู้รับจำนองตกลงกันให้ถือสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน

ข้อเสีย…คนซื้ออาจบ่ายเบี่ยงขายคืน

อาจเกิดกรณีที่ผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงที่จะขายทรัพย์คืนโดยไม่ยอมให้ผู้ขายฝากที่เป็นลูกหนี้ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก ไม่เป็นไรครับ กฎหมายมีทางออกว่า ถ้าคุณไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้คุณนำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ (การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ในต่างจังหวัดให้วาง ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อผู้อำนวยการศาลของศาลจังหวัดนั้น ๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป) อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้ครับ

สิ่งที่สำคัญ ก่อนที่ทุกท่านจะเซ็นชื่อลงนามในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องหรือไม่ โดยเฉพาะกำหนดเวลาในการไถ่คืนและจำนวนเงินที่ขายฝากว่าตรงตามจำนวนเงินที่รับจริงหรือไม่ ถ้าจะให้ดีปรึกษาผู้รู้ทางข้อกฎหมายก่อนทำสัญญาขายฝากก็จะเป็นการดียิ่งครับ

ทุกวันนี้โรงรับจำนำเปลี่ยนมาเป็นสัญญาขายฝากกันหมดแล้ว เพราะกฎหมายเอื้อประโยชน์ให้กับผู้ประกอบการมากกว่า ฉะนั้นถ้าหากท่านใดไปใช้บริการ อย่าลืมวันครบกำหนดการไถ่ถอนก็แล้วกัน


 
05-15-2012, 04:02 PM   #2 (permalink)
ฝ่ายบริหารระดับสูง

"พล พระยาแล อยากเอาที่ดินไปขายฝากจัง"

ผีนา (ผีตาแฮก) มาเข้าฝันพล พระยาแล ทักว่า .....


ถ้าเลือกได้ ให้เลือกทำเป็น "จำนอง" เถอะ พล พระยาแล เอ้ย จะเป็นผลดีมากกว่า


อย่างสมมุติว่าถ้า พล พระยาแล จะกู้เงินจากเขา 1 ล้าน มาเปิดกิจการขายส้มผักเสี้ยนอัดกระป๋อง แล้วเอาที่ดินที่พ่อแบ่งให้ก่อนตาย ..อิอิ ไปจำนอง ถ้าเกิด พล พระยาแล ไม่มีปัญญาชำระหนี้เขา อย่างมากเขาก็ฟ้องบังคับจำนองเพื่อเอาที่ดินออกขายทอดตลาด สมมุติว่าตอนขายทอดตลาด มี "กำพร้าผีน้อย" ประมูลสู้ราคาไปจนถึง 5 ล้าน จะเอาไปสร้างปั้มน้ำมัน

พอหักหนี้สิน กับ ค่าธรรมเนียมศาล, ค่าทนาย, ค่าธรรมเนียมบังคับคดี ฯลฯ เหลือเงินเท่าไหร่ เขาก็จะคืนให้กับ พล พระยาแล (ปรากฎว่าเหลือเกือบ 4 ล้าน) 55555

แต่ถ้า พล พระยาแล เอาที่ดินดังกล่าวไปขายฝาก เขาก็ไม่ต้องฟ้อง ไม่ต้องทำอะไรเลย นอนอยู่บ้านเฉย ๆ เพราะที่ดินดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเขาตั้งแต่เริ่มแรกแล้ว ถ้า พล พระยาแล ไม่มีเงินไปไถ่คืนภายในกำหนดไถ่ พล พระยาแล ก็เสียสิทธิ์ไปตลอดกาล

ถ้าเขาเอาที่ดินแปลงดังกล่าว ไปขายให้ "sert 1964" พ่อเลี้ยงเมืองโคราช เพื่อจะสร้างบ่อนคาสิโน ในราคา 10 ล้านบาท เจ้าหนี้เขาก็จะได้เงินนั้นทั้งหมด โดยที่ พล พระยาแล ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียอะไรเลย..นั่งทำตาปริบ ๆ

ปล. ถ้าพูดในแง่ของภาระภาษี ปกติแล้ว การจำนองก็มีภาระภาษีน้อยกว่าการขายฝาก ซึ่งเจ้าหนี้เขา ไม่สนใจหรอกว่าจะเสียภาษีมากหรือน้อย เพราะว่าเขาจะผลักภาระมาให้ พล พระยาแล เสียแทนได้ พล พระยาแล ร้อนเงิน อยากได้เงิน เขาว่าไงว่าตาม สุดท้ายมีแต่จะเสียเปรียบ

โปรดฟังอีกครั้ง "ถ้าที่ดินมีราคามากกว่าเงินที่คุณกู้ ก็ให้ทำเป็นจำนองจะดีกับคุณที่สุด อย่าทำเป็นขายฝากเด็ดขาด เพราะอย่างน้อยที่ดินก็ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณอยู่ และยังเป็นของคุณอยู่จนถึงวันสุดท้ายของสุดท้ายที่มีการขายทอดตลาดที่ดินแล้ว".....เอวัง

แก้ไขครั้งสุดท้ายโดย พล พระยาแล; 05-15-2012 เมื่อ 05:43 PM
 
05-15-2012, 10:20 PM   #3 (permalink)
ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย

ที่อ้ายพลเว้ามาถูกต้องที่สุด การจำนองถึงมันสิยุ่งยากแหน่จักหน่อย กะอดทนเอาเด้อพี่น้อง ผลดีหลายกว่าธุรกรรมการเงินอย่างอื่น สำหรับผมจ่ายมาสดๆหนึ่งหมื่นห้าพันบาท(ดอกร้อยละบาท)สำหรับบ้านหลังแรกนั่นหล่ะครับ
 
ชุมชนบ้านมหา > ห้องสมุดบ้านมหา > คลังความรู้ > กฎหมายใกล้ตัว


คำสั่งเพิ่มเติม
เรียบเรียงคำตอบ
แบบตามยาว แบบตามยาว



Custom Search


เวลาทั้งหมดอยู่ในเขตเวลา GMT +7 และเวลาในขณะนี้คือ 03:59 PM


Powered by vBulletin รุ่น 3.8.7 Copyright ©2000-2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
Content Relevant URLs by vBSEO
© บ้านมหา.com เว็บไซต์ส่งเสริมการศึกษา ศิลปวัฒนธรรม