กำลังแสดงผล 1 ถึง 2 จากทั้งหมด 2

ขายฝาก

  1. #1
    ร่วมถ่ายทอดความรู้สู่สังคม สัญลักษณ์ของ บ่าวจอหอ
    วันที่สมัคร
    Mar 2009
    ที่อยู่
    ayutthaya
    กระทู้
    334

    ขายฝาก


    ๑.อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ...ตามป.แพ่งและพาณิชย์ม.๔๙๑

    ๒.ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังนี้
    ๒.๑ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดิน กำหนดสิบปีนับตั้งแต่เวลาซื้อขาย
    ๒.๒ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ทรัพย์สินที่หากมีการซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เช่น สัตว์พาหนะ แพ เรือกลไฟ กำหนดสามปีนับตั้งแต่วันซื้อขาย หากในสัญญากำหนดระยะเวลาไถ่เกินกว่านั้น ให้ลดลงเหลือ ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามลำดับ ...ตาม ป.แพ่งและพาณิชย์ ม.๔๙๔ และ ม.๔๙๕

    ๓.กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายเวลาในการได้ แต่ระยะเวลารวมกันทั้งหมดต้องไม่เกิน ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามลำดับ ..ป.แพ่งและพาณิชย์ ม.๔๙๖ แต่การขยายเวลาในการไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

    ๔.ผู้มีสิทธิในการไถ่ได้แก่บุคคลดังต่อไปนี้
    ๔.๑ ผู้ขายเดิมหรือทายาทผู้ขายเดิม หรือ
    ๔.๒ ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
    ๔.๓ บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ ...ป.แพ่งและพาณิชย์ม.๔๙๗

    ๕.สินไถ่หากไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะให้ไถ่เท่าใด ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก..ม.๔๙๙


  2. #2
    ฝ่ายบริหารระดับสูง สัญลักษณ์ของ พล พระยาแล
    วันที่สมัคร
    Mar 2008
    กระทู้
    6,941
    การจำนอง คือ การเอาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนจำนองเป็นการประกันการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนอง โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง

    การขายฝาก คือ การซื้อขายทรัพย์สินกันโดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดเวลาที่แน่นอนตามสัญญา แต่ต้องไม่เกินกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด คือ อสังหาริมทรัพย์ มีกำหนด 10 ปี และสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี

    การจำนอง ทรัพย์สินที่จะนำมาเป็นหลักทรัพย์ตามสัญญานั้นจำกัดไว้แต่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน และสังหาริมทรัพย์พิเศษ คือ เรือกำปั่น แพ สัตว์พาหนะที่มีตั๋วรูปพรรณ และเครื่องจักรที่จดทะเบียนแล้วเท่านั้น ในส่วนของสัญญาขายฝากไม่จำกัดว่าจะเป็นทรัพย์สินชนิดใด

    ในการจำนองนั้นสัญญาจำนองเป็นสัญญารอง จำเป็นต้องมีสัญญากู้ยืมเป็นสัญญาหลักเสียก่อน ความสมบูรณ์ของสัญญาจำนองจึงต้องขึ้นอยู่กับสัญญากู้ซึ่งเป็นสัญญาหลักด้วย แต่สำหรับสัญญาขายฝากนั้นเป็นสัญญาหลัก มีความสมบูรณ์ในตัวของสัญญาเอง ซึ่งในการทำสัญญาทั้งสองประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย

    เมื่อทำสัญญาจำนองและได้จดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองยังคงเป็นของเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง สิทธิต่าง ๆ ยังคงอยู่เหมือนเดิม แต่ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะขอให้เจ้าของทรัพย์สินที่จำนองนั้นปลดเปลื้องสิทธิต่าง ๆ ที่ให้แก่บุคคลอื่น เช่น สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันใด ๆ ได้เพื่อมิให้เสื่อมประโยชน์กับเจ้าหนี้ผู้รับจำนองถ้าสิทธินั้นเกิดขึ้นภายหลังจากที่ได้มีการทำสัญญาจำนองกันแล้ว ในทางกลับกัน สัญญาขายฝากผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากให้แก่ผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์เหนือทรัพย์ที่ขายฝาก และมีสิทธิที่จะนำทรัพย์สินนั้นไปก่อสิทธิใด ๆ เหนือทรัพย์สินนั้น ๆ ได้ แต่มิใช่กรณีของการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น เพราะว่าตามสัญญาขายฝากต้องให้ระยะเวลาผู้ขายฝากมาไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเป็นสำคัญ

    ถ้าหลังจากกำหนดเวลาตามสัญญาแล้วผู้ขายฝากไม่สามารถมาไถ่ถอนคืน ผู้ซื้อฝากจึงสามารถจะนำไปขายต่อได้ หากผู้ซื้อฝากนำทรัพย์ที่ซื้อฝากไปทำการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้แก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้ซื้อฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ก็ถือว่าบุคคลภายนอกได้ทรัพย์ไปโดยชอบ เพราะสัญญาขายฝากจะบังคับได้แต่คู่สัญญาเท่านั้น แต่ผู้ซื้อฝากต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ขายฝากที่ไม่สามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ตามข้อสัญญา

    ในทางกฎหมายแล้ว สามารถนำทรัพย์สินที่จำนองแล้วไปจำนองซ้ำอีกได้ ไม่มีข้อห้าม แม้กระทั่งจะนำไปจำหน่ายจ่ายโอนก็ได้เช่นกัน เพราะการจำนองเป็นทรัพยสิทธิที่จะติดตัวทรัพย์ไปตลอดจนกว่าจะมีการถอนจำนอง เจ้าหนี้มีสิทธิโดยชอบอยู่แล้วในการได้รับชำระหนี้โดยบังคับเอากับทรัพย์สินที่จำนองได้

    ดังนั้น ในการจำนองทรัพย์สินบางราย ก็อาจจะมีผู้รับจำนองมากกว่า 1 รายก็ได้ แต่ในการขายฝากไม่สามารถกระทำอย่างนี้ได้เลย เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามสัญญาขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีเมื่อมีการทำสัญญาเสร็จสมบูรณ์

    มีปัญหาอยู่ว่า หากผู้ขายฝากมีความประสงค์จะไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนภายในกำหนดระยะเวลา แต่ผู้ซื้อฝากแกล้งบ่ายเบี่ยงเพื่อให้เกินกำหนดระยะเวลา เพราะหวังจะได้ทรัพย์สินนั้นไว้ ผู้ขายฝากจะแก้ไขปัญหาอย่างไร

    ในทางกฎหมายได้เปิดช่องของวิธีการแก้ไขไว้โดยให้ผู้ขายฝากที่ต้องการไถ่ถอนทรัพย์นั้น นำเอาเงินค่าไถ่ถอนไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ และสละสิทธิที่จะถอนเงินที่วางไว้ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากก็จะกลับเป็นของผู้ขายฝากที่ได้วางเงินไถ่ถอนแล้วทันที

    ดังที่ได้กล่าวไปแล้วว่ากรรมสิทธิ์ในสัญญาขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ดังนั้น ดอกผลของทรัพย์ตามสัญญาขายฝากจึงตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เช่น ทำสัญญาขายฝากที่ดิน เมื่อต้นไม้ที่อยู่ในที่ดินนั้นออกผล ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเก็บเอาผลไม้นั้นได้โดยชอบ แต่สัญญาจำนองกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนองหรือเจ้าของเดิมอยู่ ผู้รับจำนองจึงไม่มีสิทธิในดอกผลของทรัพย์นั้น

    ในการไถ่ถอนหรือการซื้อคืนทรัพย์ที่ขายฝากนั้น ไม่สามารถขอผ่อนชำระราคาจนเกินกำหนดเวลาในสัญญาได้ หรือจะขอขยายระยะเวลาการไถ่ถอนในสัญญาออกไปในภายหลังก็ไม่ได้อีกเช่นกัน และถ้าหากกำหนดระยะเวลาการไถ่ถอนในสัญญาเกินกว่า 10 ปีในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ และ 3 ปีที่เป็นสังหาริมทรัพย์ กฎหมายก็กำหนดให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์ ถ้าผู้ขายฝากแสดงเจตนาที่จะไถ่คืนทรัพย์ที่ขายฝากในเวลาใด ๆ ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาผู้ซื้อฝากต้องยินยอมให้ผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นโดยมิอาจอิดเอื้อน บ่ายเบี่ยง หรือประวิงเวลาได้

    การกำหนดราคาในการไถ่ถอนจำนองนั้น ก็ขึ้นอยู่กับสัญญาหลักว่ายังคงมีหนี้สินเหลืออยู่อีกเท่าไร เจ้าหนี้ผู้รับจำนองคงยังไม่ยอมปล่อยทรัพย์สินที่จำนองจนกว่าจะได้รับชำระหนี้ครบถ้วน แต่ในสัญญาขายฝากต้องมีการกำหนดราคาการไถ่ถอนไว้ให้ชัดเจน หากไม่ได้กำหนดราคาไว้ก็ให้ไถ่ถอนในราคาที่ซื้อขายกัน

    ในกรณีที่มีการกำหนดราคาไถ่ถอนไว้ชัดเจน แต่ราคานั้นมีมูลค่าสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี เช่น ขายฝากบ้านพร้อมที่ดินในราคา 2,000,000 บาท กำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 2 ปี ตั้งราคาไถ่ถอนไว้เป็นเงิน 3,000,000 บาท จะเห็นได้ว่าราคาไถ่ถอนมีมูลค่าสูงกว่าร้อยละ 15 ต่อปีของราคาที่ขายฝาก (ร้อยละ 15 ต่อปี ของจำนวน 2,000,000 บาท คือปีละ 300,000 บาท) กฎหมายก็ให้ชำระราคาไถ่ถอนเพียงราคาที่ขายฝากจริงและประโยชน์ตอบแทนอีกไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ทำให้กรณีนี้ หากจะไถ่ถอนภายในกำหนด 2 ปี ก็จะต้องวางค่าไถ่ถอนเพียง ไม่เกิน2,600,000 บาทเท่านั้น

    ความสูญเสีย เสียหาย หรือชำรุดบกพร่อง ของตัวทรัพย์ที่นำมาจำนองหรือขายฝากจะส่งผลต่างกันไป ในกรณีของการจำนอง หากทรัพย์ที่จำนองสูญเสีย เสียหาย หรือชำรุดบกพร่อง เจ้าหนี้ผู้รับจำนองอาจใช้สิทธิบังคับจำนองได้ก่อนถึงเวลาที่ลูกหนี้ผิดนัด แต่ถ้าเป็นกรณีของการขายฝาก ทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ในสภาพเช่นใดในเวลาที่ไถ่ถอน ก็ให้ส่งคืนตามสภาพนั้น ๆ โดยผู้ที่ไถ่ถอนไม่สามารถเรียกร้องอย่างใด ๆ ได้เลย เว้นแต่ในกรณีที่ทรัพย์นั้นถูกทำลาย หรือทำให้เสื่อมเสียโดยความผิดของผู้ซื้อฝาก ไม่ว่าจะเป็นการเจตนาหรือความประมาทก็ตาม ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ความเสียหายดังกล่าวแก่ผู้ไถ่ถอน

    ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากรับซื้อฝากทรัพย์สินไว้ และได้นำทรัพย์นั้นออกให้บุคคลอื่นเช่า เมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ผู้ซื้อฝากต้องส่งคืนทรัพย์สินนั้นโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ด้วย ก็คือต้องยกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าและส่งทรัพย์สินนั้นคืนแก่ผู้ขายฝากที่ไถ่ถอนตามสภาพ แต่หากว่าเป็นกรณีที่การเช่าทรัพย์นั้นได้จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ได้ทำขึ้นเพื่อให้ผู้ขายฝากเสียหาย

    กำหนดเวลาที่เช่ายังคงมีเหลืออยู่เท่าใดก็ให้คงสมบูรณ์ไปตามนั้น แต่ห้ามเกิน 1 ปี เช่น เอาบ้านพร้อมที่ดินที่ขายฝากออกให้เช่าเกินกว่า 3 ปี จดทะเบียนการเช่าถูกต้องกับเจ้าพนักงาน เมื่อผู้ขายฝากมาไถ่ถอนเหลือระยะเวลาการเช่าอีก 10 เดือน เท่ากับว่าเหลือรายได้จากค่าเช่าอีก 10 เดือน อย่างนี้ผู้ขายฝากก็ไม่เสียหาย เพราะเมื่อโอนกรรมสิทธิ์กลับไปก็ยังคงได้รับเงินค่าเช่าดังกล่าวต่อ แต่ถ้าหากเป็นการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจนครบถ้วนแล้ว ก็ย่อมทำให้ผู้ขายฝากที่ไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนต้องได้รับความเสียหายอย่างแน่นอน เพราะมิอาจใช้สอยทรัพย์ที่ให้เช่าได้ และมิได้รับประโยชน์ใด ๆ อีกด้วย

    การที่กฎหมายให้ความสมบูรณ์ไว้เพียงไม่เกิน 1 ปี ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สามารถให้เช่าต่อได้ เพียงแต่ให้สัญญาเช่าเดิมสมบูรณ์ต่อไปไม่เกิน 1 ปี เมื่อครบเวลาก็สามารถทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กันต่อไปได้

    การจำนองเป็นการบังคับเอากับทรัพย์สินที่จำนอง ไม่ใช่การบังคับเอากับผู้จำนอง ในการบังคับจำนองโดยปกติจะบอกกล่าวเพื่อบังคับจำนองเมื่อลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้แล้ว ก็ยังสามารถบังคับจำนองได้ก่อนเวลาที่ลูกหนี้ผิดนัดได้เมื่อปรากฏกรณีว่าทรัพย์ที่จำนองบุบสลาย หรือสูญหายไปจนไม่เพียงพอกับการชำระหนี้

    ซึ่งในการบังคับจำนองต้องฟ้องร้องบังคับคดีต่อศาล แต่ในการขายฝากเมื่อผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาก็ไม่ต้องฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาล เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝากในเวลาที่ทำสัญญาเสร็จสมบูรณ์

    การประกันการชำระหนี้ด้วยวิธีจำนองหรือขายฝากทรัพย์สินเป็นการตกลงกันระหว่างบุคคลทั้งสองฝ่าย ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความพอใจ และความสามารถในการชำระหนี้คืนของลูกหนี้ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรพิจารณาให้ดีถึงผลของกฎหมายในกรณีที่ไม่สามารถชำระหนี้คืนประกอบการตัดสินใจด้วย

    ในส่วนของเจ้าหนี้ คือ ผู้รับจำนองหรือผู้ซื้อฝากนั้น ก็ต้องมีความละเอียดรอบคอบและพิจารณาให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจรับจำนองหรือซื้อฝากทรัพย์ ต้องคำนึงถึงผลในทางกฎหมายและความแตกต่างของการทำสัญญาทั้งสองประเภท รวมถึงความเหมาะสมกับตัวทรัพย์นั้นด้วย



    ที่มา: เชิดศักดิ์ ธีรนันทวาณิช
    ที่ปรึกษา SMEs ด้านกฏหมาย
    สำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม(สสว.)