กำลังแสดงผล 1 ถึง 2 จากทั้งหมด 2

ค่าส่วนกลาง...คอนโดมีเนียม

  1. #1
    ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย สัญลักษณ์ของ sert1964
    วันที่สมัคร
    Nov 2007
    กระทู้
    340

    ค่าส่วนกลาง...คอนโดมีเนียม


    สมัยก่อนถ้าใครไม่มีบ้านเดี่ยวแต่ไปอาศัยซื้อแฟลต ซื้อคอนโดมีเนียมพักอาศัยก็จะได้รับการดูถูกดูแคลนจากญาติมิตร เช่นอาจจะถูกค่อนขอดว่าจนบ้างหล่ะ ไม่มีรสนิยมบ้างหล่ะ แต่แตกต่างจากสมัยนี้มากมายเลยนะครับเพราะคอนโดฯ เดี๋ยวนี้ออกแบบก่อสร้างมีพื้นที่ มีบริเวณให้เลือกซื้อหามากมายหลายแบบ ความได้เปรียบของคอนโดฯ ก็คือมักจะปลูกสร้างในใจกลางเมืองที่มีความสะดวกสบายเรื่องการเดินทาง ยิ่งในกรุงเทพฯ ที่มีรถไฟใต้ดิน รถไฟลอยฟ้า คุณผู้อ่านจะเห็นได้เลยครับว่าคอนโดมีเนียมผุดขึ้นตามเส้นทางรถไฟลอยฟ้า รถไฟใต้ดิน ฯลฯ ยังกะเสกได้ง่ายๆ แต่การซื้อคอนโดมีเนียมนั้นเมื่อคุณซื้อไปแล้วคุณต้องจ่ายค่าส่วนกลางเป็นรายเดือน (บางคนจ่ายเป็นรายปีไปเลย) อันดับต่อไปจะพาทุกท่านไปรู้จักกับกฎหมายการจ่ายเงินค่าส่วนกลางครับ

    ค่าส่วนกลาง...คืออะไร

    ในทางกฎหมายเรียกคอนโดมีเนียม ว่า "อาคารชุด" ครับ โดยหมายถึงอาคารที่แยกกรรมสิทธิ์การถือครองออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลคือ ตัวห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลางคือ ส่วนอื่นๆ ในอาคารได้แก่ พื้นดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ลิฟต์ บันได ทางเดิน ดาดฟ้า สระว่ายน้ำ ฟิตเนต ที่จอดรถ สำนักงานนิติบุคคล ฯลฯ
    เมื่อการอยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนตัวและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง นั่นแปลว่าทุกคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯ ต้องช่วยกันดูแลกันในทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด การดูแลก็ต้องตามมาด้วยค่าใช้จ่าย แน่นอนว่าเจ้าของห้องทุกห้องต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าทำความสะอาด ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าดูแลระบบการจ่ายน้ำจ่ายไฟไปยังห้องต่างๆ ฯลฯ

    ยิ่งมีพื้นที่มาก...ต้องจ่ายค่าส่วนกลางมาก

    ค่าส่วนกลางนั้น เจ้าของห้องแต่ละห้องไม่จ่ายไม่ได้นะครับ เพราะกำหนดไว้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไขใหม่ พ.ศ.2551) มาตรา 22 ที่ระบุว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง" เป็นไงครับแปลว่าเมื่อคุณครอบครองห้องในพื้นที่ซึ่งมากกว่าคนอื่นเขา คุณก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่มากตามไปด้วยนั่นแหละครับ ซึ่งหมายถึงต้องมีการบริหารทรัพย์ส่วนกลางต่อไปภายหลังที่มีการใช้ประโยชน์ในอาคารชุด ดังนั้นกฎหมายจึงกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง แต่นิติบุคคลต้องอยู่ภายใต้ความเห็นชอบของเจ้าของห้องชุด (กฎหมายให้เจ้าของห้องทั้งหมดต้องร่วมกันจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่ควบคุม ออกนโยบาย และดูแลผู้จัดการนิติบุคคลให้ปฏิบัติตามหน้าที่)

    ถ้าเบี้ยวจ่าย...ค่าส่วนกลาง

    เป็นไปได้ยากมากที่คุณจะหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะหากคุณทำเช่นนั้นรับรองได้เลยว่านิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่และความจำเป็นที่ต้องเรียกเก็บเงินให้ได้ โดยหาวิธีการหรือมีมาตรการในการเร่งรัดหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อมิให้มีการค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกคนที่ต้องใช้พื้นที่ ผู้จัดการนิติฯ อาจพิจารณาดำเนินการตามข้อบังคับของอาคารชุด เช่น เรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่มมากขึ้น (กฎหมายกำหนดให้โครงการสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกินปีละ 12% ของค่าใช้จ่ายที่สมาชิกจะต้องจ่าย แต่ถ้าค้างชำระมากกว่า 6 เดือน กฎหมายให้เรียกค่าปรับได้ปีละ 20%) ระงับบริการสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ (น่าอายเลยนะครับ เช่นกำลังจะเดินเข้าไปใช้ฟิตเนตในคอนโดฯ แต่พนักงานก็เดินมาบอกว่าคุณไม่มีสิทธิใช้ เพราะยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง) ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุม หรืออาจใช้สิทธิตามกฎหมายถึงขั้นฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็ได้นะครับ

    ฝากส่งท้ายว่า เมื่อเราต้องเข้าไปอยู่ในพื้นที่หรือชุมชนแบบไหน เราก็มีความจำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของสังคมหรือชุมชนนั้นๆ นะครับ วันนี้เราแค่คุยกันเรื่องค่าส่วนกลาง แต่กฎระเบียบของคอนโดมีเนียมแต่ละแห่งก็มีข้อปลีกย่อยแตกต่างกันไป จำเป็นต้องศึกษาให้ละเอียดทั้งก่อนซื้อและหลังจากเข้าไปอยู่อาศัยหรือซื้อแล้วก็ต้องเข้าร่วมประชุมเวลาที่เขานัดประชุมเจ้าของห้องนะครับจะได้มีโอกาสต่อรองและไม่ตกขบวนเรื่องกฎเกณฑ์ต่างๆ

    ขอบคุณท่าน อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิฃ เจ้าของกระทู้ครับ


  2. #2
    ฝ่ายบริหารระดับสูง สัญลักษณ์ของ พล พระยาแล
    วันที่สมัคร
    Mar 2008
    กระทู้
    6,941
    คือหนังขอข้าวบ่ครับ อ.เสริฐ ค่าส่วนกลางนี่แมะ เวลาหนังขอข้าวไปฉายบ้านเฮา ตอนเช้าเพิ่นสิมาหาแผ่ข้าว (เรี่ยไรข้าว) ข่อยสิอ้างว่า เมื่อคืนนี้ข่อยบ่ได้ไปเบิ่งกะคือสิบ่ได้เนาะ เพราะถือว่าหนังขอข้าวเป็นค่าส่วนกลางบ่ครับ อิอิ

    ค่าส่วนกลางเป็นการตกลงร่วมกันที่สิใช้ประโยชน์ครับ คือ อ.ประมาณ และ อ.เสริฐ ว่าล่ะครับ เช่น ผู้ที่อยู่แฟลต กะสิมีค่าบำรุงแฟลต (ทำความสะอาด, ขยะ ฯลฯ) เป็นต้น